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3 SERVICIOS
3.1 SERVICIOS DEL COMPLEJO TURISTICO HOTELERO
Con la implementación de presente proyecto se pretende ofrecer un
servicio completo e integral de ocio y diversión, para las personas que acudan a
pasar unos días en un gran complejo turístico hotelero. Para todos aquellos
interesados que deseen actividades deportivas y culturales, así conocer los
distintos parajes que ofrece la Comarca del Altiplano Granadino.
El mercado objetivo que abarca el sector es amplio: personas de todas las
edades, familias con hijos de cualquier edad, ya que se contemplará la
instalación de guardería infantil, juegos y actividades de todo tipo.
PRESTAR SERVICIOS HOTELEROS DE CARÁCTER RURAL EN LA
COMARCA DEL ALTIPLANO GRANADINO. CON LAS SIGUIENTES
CARACTERÍSTICAS Y SERVICIOS COMPLEMENTARIOS:
Hoteles uno de 4 **** de 200 habitaciones.
Hotel de 140 habitaciones 4**** a 15 kilómetros de distancia.
180 apartamentos, 90 de una habitación y 90 de dos habitaciones.
100 Cabañas de madera, desde 2 hasta 8 personas.
10 chalet individuales con piscina privada.
25.000. metros de locales comerciales destinados al ocio.
4.000 metros destinados a sala de fiesta.
Construcción túnel del viento o (simulador de vuelo)
350 viviendas unifamiliares para la venta.
1.000 casas prefabricadas en régimen alquiler.
Campo de golf de 9 hoyos.
1.000 plazas de parking destinadas a caravanas.
100 cabañas en el camping.
Áreas deportivas.
3.2 PRODUCTOS Y SERVICIOS
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Con la construcción del complejo se pretende crear un servicio de ocio
orientado a todo tipo de turista y visitante, apto para todas las edades que
elijan como destino vacacional, puentes, fines de semana o estancias
programadas.
Los motivos que han llevado a plantear este tipo de negocio son:
El aumento de personas que demandan estos servicios.
La escasa oferta que dispone la zona pese a la gran demanda que se
empieza a generar.
Tener la suerte y el privilegio de encontrarnos rodeados de una gran
diversidad de naturaleza, que permite todo tipo de actividades al aire
libre y deportes de aventura.
Se pretende ofrecer un servicio completo e integral de ocio, diversión y
aventura para las personas que elijan a la Localidad de Castril como destino
turístico
Para todas aquellas que deseen realizar distintas actividades deportivas o
culturales. Conocer los distintos parajes como:
Parque Natural de Sierra de Cazorla su flora y fauna, un espacio declarado
“Espacio Natural Protegido”. Se revaloriza frente a otros territorios que
no reciben tal denominación.
Participar y disfrutar de las tradiciones y el folclore en los pueblos del
entorno, unas ciudades abiertas y modernas, donde se mezclan con
sosiego historia, tradiciones, paisajes, gastronomía con el carácter
hospitalario de su población.
Puntos de partida a otras ciudades de máximo interés turístico por sus
monumentos y ancestros culturales.
3.3 TURISMO DE GOLF Y DESARROLLO SOSTENIBLE
En esta comunidad se pretende impulsar la práctica del golf a su oferta
gastronómica, histórico-cultural y deportiva para atraer al turismo nacional y
extranjero. La práctica del golf se ha convertido en España en un gran inductor
de negocio para sectores económicos como el turístico.
El turismo de golf en España, se encuentra en pleno proceso de expansión
motivado principalmente por las favorables condiciones climáticas que se dan
21
en nuestro país, la sustancial mejora de la calidad de las instalaciones y la
existencia de una oferta complementaria de interés, si bien es cierto que el
número de jugadores de golf en España se ha multiplicado en los últimos años,
hay algo que crece todavía más: los jugadores que viajan en busca de
experiencias de golf, hecho que ha dado lugar al desarrollo de un nuevo y
atractivo sector turístico dedicado a crear, vender y operar viajes de placer
orientados al golf.
El turismo es un instrumento para la construcción de nuevos espacios
de crecimiento y de desarrollo territorial. En la actualidad las instancias
públicas tienen muy en cuenta el turismo cuando se plantea una estrategia de
futuro. La producción turística ha pasado de ser considerada el resultado
extraño y necesario de unas prácticas sociales derivadas de la adquisición de un
cierto nivel de desarrollo, al ser un elemento clave en el actual proceso de
tercerización de la economía española en cualquier escala y para cualquier
entorno. Por ello, hay que conocer su papel y las implicaciones de su desarrollo
en un contexto de competencia territorial.
El turismo convertido en actividad económica, es decir el ocio
transformado en negocio, considera al territorio como un recurso, provocando
22
un gran aumento de la demanda de parte de este territorio que se convierte en
un espacio de función turística.
El espacio pasa a tener así unas funciones sociales particulares. La
demanda de espacio para el turismo depende de diversos factores tales como la
intensidad de la afluencia turística y la tipología del turismo (turismo de
interior, turismo social, turismo ecológico, turismo gastronómico, turismo
deportivo, turismo de fin de semana o residencial).
La práctica del golf requiere una superficie de suelo considerable y un
recurso escaso como es el agua. Las actividades agrarias se basan también
exclusivamente sobre el mismo soporte territorial, y precisan del mismo recurso
y tratamientos fitosanitarios para su desarrollo.
La utilización de aguas recicladas, la implantación de sistemas de riego
que permiten un gran ahorro, así como la instalación en el campo de golf de
una estación meteorológica para controlar las necesidades de riego, son tres
hechos que hay que tener en cuenta a la hora de valorar el uso que del agua
hacen los campos de golf.
El análisis del turismo de golf demuestra fehacientemente que el deseo y
la realidad no siempre van de la mano. Seguramente, todos desearíamos que
España no sufriera regularmente periodos de sequía y que zonas turísticas tan
castigadas por la escasez de lluvias como la andaluza no tuvieran este problema
ecológico.
Se considera que los beneficios provenientes del turismo de golf son más
rentables económica y ecológicamente que la tradicional economía agraria
donde se encuentran enclavados los diferentes campos de golf.
No obstante, parece que tanto en la infraestructura de los campos de golf
ya construidos, como en los de nueva creación se debería tender a tomar
medidas que facilitaran un uso más racional del agua como son:
Aplicar criterios de equilibrio que confluyan en el binomio ecología
Hidráulica - turismo de golf.
Potenciar la investigación de hierbas altamente resistentes a la sequía.
Mejorar la tecnología del riego con agua depurada.
Desarrollar sistemas de canalización doble.
Renovar la canalización deteriorada de las ciudades en las que se
encuentran los destinos turísticos del golf.
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3.4 SERVICIOS COMPLEMENTARIOS
Visitas al Parque Natural en autobús o todo terreno.
Senderismo por rutas predeterminadas.
Paseos a caballo.
Paseos en bicicleta por rutas predeterminadas.
Paseos con Quad.
Practica de paracaidismo y/o simulador de vuelo.
Organización de tiro con arco en un paseo por la naturaleza.
Organización de batallas en el campo.
Rafting, escalada en roca, puenting, ala delta, trekking, etc.
Servicios de acampado.
Excursiones turísticas por los pueblos del entorno (en autobús).
Jornadas gastronómicas (se ofrecerá a los visitantes las recetas
tradicionales en restaurantes típicos y tradicionales de la zona.)
Actividades para grupos de Empresas.
Pesca intensiva de truchas en el rio.
Organización de monterías caza mayor de ciervos, muflón, gamo y
jabalí.
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3.5 GASTRONOMIA, LA LLAVE DEL TURISMO REGIONAL
España ocupa ya sin discusión el liderazgo mundial de la vanguardia
gastronómica, pero esto debería ser aprovechado como una marca de calidad.
Lo que es incuestionable es la aportación de la gastronomía al PIB. La cocina es
un motor económico, como lo es el turismo (de hecho, seis millones de turistas
visitan España atraídos por su comida).
La principal filosofía de este proyecto es invertir en ideas y en personas,
en investigación y en formación. El sector turístico ha sido y ha de seguir siendo
en el futuro un puntal básico dentro del modelo económico español. Pero se
necesita un gran esfuerzo de reinvención, de modernización e innovación. Las
claves, cada vez más, han de ser la formación de las personas y apoyo a los
proyectos transformadores.
La coincidencia de tres factores: turismo (como potencia mundial),
gastronomía (chefs y restaurantes referencias globales) y escuelas de negocio (con
reconocimiento internacional), "crean una oportunidad única para España". La
necesidad de "aprovechar la importancia de sectores estratégicos de España,
sobre todo en un momento de crisis como el actual" hay que rentabilizar la
creatividad.
Los objetivos de crear un centro, con infraestructuras equipadas con las
últimas tecnologías, crear un concepto de formación que sea un referente de
excelencia internacional. La base es la creatividad y la innovación aplicada y
desarrollar e investigación sobre nuevas tendencias que generen conocimientos
relevantes para la modernización del sector.
La formación de directivos permitirá a través de un nuevo enfoque
pedagógico, desarrollar el talento de gestión y el criterio profesional necesario
para afrontar los retos del futuro.
Cursos dirigidos a jóvenes profesionales para impulsar su carrera
directiva; con una formación continuada con programas a medida para
empresas. Todo ello con una voluntad de contribuir al cambio del modelo
productivo propendiendo al desarrollo de éste arte.
3.6 ESTRATEGIAS DE GESTION.
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La búsqueda de clientes en forma rápida y económica, para las empresas
promuevan sus productos y servicios, los medios digitales, (internet) permiten
una respuesta inmediata al estimulo comunicacional, una herramienta de
trabajo que nos proporciona una valiosa información que debe ser tenida en
cuenta en todas las estrategias de marketing y promoción, para hacer frente a
los nuevos sistemas de comunicación y la nueva actitud cada día más proactiva
de los usuarios, otras vías muy importantes servicios especiales - turismo,
empresas, tours, congresos, agencias de viajes, universidades, clubes culturales,
sociales y deportivas, eventos, convenciones, ferias, asociaciones, comerciales,
asambleas, etc.
4. ANALISIS DE DEMANDA
4.1 DEPORTE Y TURISMO
En este capítulo se describe el perfil o perfiles más representativos de un
consumidor típico de turismo de naturaleza y aproximar, en la medida de lo
posible, el volumen que representa esta demanda para la industria turística.
Para ello se presentan datos de diversas fuentes de información sobre
variables directamente relacionadas con el turismo de la naturaleza, además de
información estadística general del turismo, para poder plantear un marco
general de partida y datos sobre algunos productos turísticos de naturaleza
consolidados en España.
En segundo lugar, se presentarán los resultados de estudios de
investigación específico sobre la demanda actual de turismo de naturaleza en
España, realizado mediante encuestas a turistas en destino y a turistas
potenciales en ferias, con el fin de poder complementar desde el punto de vista la
caracterización del turista de naturaleza.
Como resultado del análisis de ambas fuentes de información el
Ministerio de Industria, Turismo y Comercio ha procedido a plantear una
propuesta de clasificación de los usuarios y consumidores de turismo en siete
grupos de interés.
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El turismo deportivo es uno de los pilares fundamentales del turismo de
naturaleza llegando a representar una cuota cercana al 20%. El medio natural es
el escenario en el que se llevan a cabo multitud de actividades deportivas.
Estudios realizados sobre la importancia de esta modalidad de turismo
aseguran que la relación estructurada entre turismo y deporte es muy creciente,
si bien le asegura un crecimiento espectacular en los próximos años.
Las vacaciones que incluían la práctica de actividades deportivas
representaron más de la mitad del número de viajes, confirmándose así la
importancia del turismo deportivo.
La gran variedad de deportes que se pueden practicar hacen de esta zona
un lugar privilegiado para el turismo deportivo.
4. PARACAIDISMO Y DEPORTE (GRAN ATRACTIVO TURISTICO)
Túnel del viento (simulador de vuelo) o también llamado paracaidismo
bajo techo.
El Paracaidismo Bajo Techo, también llamado Vuelo del Cuerpo, es un
nuevo deporte recreativo que viene tomando gran auge en Estados Unidos y
Europa, donde se inició como una alternativa de entrenamiento a los avezados
paracaidistas en sus horas de práctica, sin tener que realizar frecuentes saltos
desde un avión.
Con esta práctica se buscaba mejorar las técnicas de caída libre, un mayor
control de los movimientos y permitir a los novatos una aproximación de lo que
sería un verdadero salto desde las alturas. Pero su fin inicial resultó ser una
gran atracción para quienes nunca tuvieron en mente realizar un salto desde
grandes alturas.
Hoy en día su práctica se efectúa en grandes complejos de entretenimiento
y parques en túneles de viento de gran potencia, donde personas de todas las
edades pueden vivir la gran experiencia de un salto en paracaídas, flotando en
el aire y realizando todo tipo de piruetas y acrobacias a pocos metros de la
tierra. Durante las primeras lecciones el principiante aprenderá las posiciones
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básicas del cuerpo y el lenguaje de señales que usa todo paracaidista durante
los saltos.
¿Qué es un túnel de viento?
Un túnel de viento es un gran cilindro, cerrado o descubierto, con
grandes ventiladores o turbinas ubicadas en la parte inferior del túnel que
generan una potente corriente de viento hacia arriba, la cual logra mantener
suspendido un cuerpo, simulando una caída libre a una velocidad superior a
los 195 km por hora.
Esta velocidad de un cuerpo en caída libre se denomina Velocidad
Terminal. Al igualarse las fuerzas del viento y del cuerpo, este logra flotar a una
velocidad constante.
Existen túneles que logran sostener a los deportistas a más de veinte
metros de altura, lo cual ofrece una amplia posibilidad de improvisar
movimientos y giros de gran dificultad.
Es tal la potencia de las turbinas que puede sostener hasta cuatro
deportistas simultáneamente. Todo túnel de viento puede se graduado para
alcanzar una mayor altura y dificultad, lo cual depende del nivel de experiencia
del practicante.
Como deporte, el paracaidismo bajo techo se practica en dos tipos de
categorías: Profesional y Amateur. Existen dos tipos de competencias en este
deporte:
Parejas: Donde dos participantes, profesionales o amateurs, llevan a
cabo rutinas de ejercicios libres y maniobras en un tiempo
limitado, realizando acrobacias y giros en 3D que les dará calificación según la
dificultad y la precisión de cada ejercicio.
Equipos de 4: En competencias por equipos se debe realizar una rutina
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establecida en el menor tiempo posible y un alto grado de dificultad. Las
rutinas de maniobras y formaciones son elegidas por los jueces de acuerdo
con las reglas del Comité Internacional de Paracaidismo.
Tanto para paracaidistas con o sin experiencia, como para no
paracaidistas, el simulador de caída libre, túnel del viento vertical, es un
sistema de entrenamiento ideal para la práctica del vuelo individual o en
formación de cuatro.
Cada evento consiste en nueve eliminatorias, tres de las cuales se
dedican a las maniobras acrobáticas; dos a rutinas con música, y las restantes
cuatro se dejan para rutinas libres
Equipo
El equipo básico para la práctica de este deporte es
Traje de paracaidismo
Casco
Guantes
Gafas
Calzado deportivo
En Europa se realiza anualmente el campeonato mundial de esta práctica
deportiva la cual congrega a participantes de todo el orbe. Se trata del
Bodyflight Bedford World Challenge, el cual se efectuará a finales de marzo de
2008 en la ciudad de Bedfordshire, Inglaterra.
Máxima comodidad para conseguir el máximo rendimiento.
Así mismo, se pretende diseñar y crear modernas instalaciones, crear la atmosfera para
que el entrenamiento en los simuladores se produzca de forma eficaz y los usuarios obtengan
el máximo rendimiento de su estancia.
Tambén se pretende poner a disposición de los clientes la gestión completa del paquete
logístico (medio de transporte, alojamiento, traslados a las distintas instalaciones del complejo
y a otras actividades de ocio o deporte).
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Las instalaciones del complejo cuentan con zona de acceso y recepción, aulas,
vestuarios y zona de descanso, todo ello orientado a hacer del centro un lugar idóneo para
sus prácticas y el entrenamiento.
4.2 LOS ESPACIOS PROTEGIDOS Y EL TURISMO
El papel de los espacios naturales protegidos es un foco de atracción
turística y como principales destinos para realizar turismo de naturaleza. Un
espacio por el hecho de ser declarado Espacio Natural Protegido, se revaloriza
frente a otros territorios que no reciben la denominación.
Entre las décadas del 70 al 90, comenzaron a utilizarse en España los
espacios naturales para el ocio turístico y el disfrute, la afluencia a estos
espacios naturales ha experimentado un considerable incremento de visitantes.
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En un radio de 60 Km. Tenemos con 214.300 has. que es el mayor
espacio protegido de España y el segundo de Europa. Está declarada Reserva
de la Biosfera por la UNESCO desde 1983 y también Zona de Especial
Protección para las Aves (ZEPA) desde 1987. Dada su gran extensión,
abarcando 23 municipios con más de 80.000 habitantes, el grado de
protección varía de unas zonas a otras, permitiéndose en la mayoría del
territorio la coexistencia con actividades económicas diversas.
Toda su belleza paisajística y riqueza biológica se unen al patrimonio
cultural que existe en la zona, haciendo de su entorno una de las zonas más
visitadas de toda España.
En estas sierras se encuentra la mayor extensión boscosa continua y más
concretamente de pinares de toda España, con representación de casi todas las
especies, aunque la más abundante es el pinus nigra. Estas especies fueron
repobladas hace tiempo y se ha visto favorecido su desarrollo por la
abundancia de precipitaciones.
Hasta los 900 msnm de altitud se encuentran los bosques de pino
carrasco, que está acompañado por madroños y lentiscos, como recuerdo del
bosque mediterráneo que allí había.
Subiendo en altitud encontramos bosques de encinas, quejigos e
importantes zonas de pino rodeno. En las zonas más húmedas podemos
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encontrar milenarios tejos y ejemplares de acebos, ambos escasísimos en
Andalucía.
En las márgenes de los ríos aparecen fresnos, sauces, chopos, así como
juncos y eneas donde se cobijan aves acuáticas y pequeños mamíferos. Este
Parque Natural encierra una de las floras más ricas de toda la cuenca
mediterránea. De las más de 1.300 especies catalogadas, 24 son exclusivas de
este territorio, como la violeta de Cazorla (Viola cazorlensis), la singular planta
carnívora (Pinguicula vallisnerifolia), y otras como Geranium cazorlense o la
Aquilegia cazorlensis.
Destaca la gran cantidad de ciervos, cabras y jabalíes, así como
importantes poblaciones de muflón y gamo. Ciervos en el Parque cinegético.
Dentro de las aves destacan el buitre leonado y el águila real, así como el
quebrantahuesos en proceso de repoblación.
4.3 CARACTERIZACION GENERAL DE LA DEMANDA DE TURISMO
DE NATURALEZA.
Los resultados de distintas encuestas realizadas indican que el perfil
socioeconómico de la demanda actual de los turistas de naturaleza
mayoritariamente corresponden al grupo de edad de 30 a 39 años, seguido
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por el grupo de 20 a 29 años y un nivel socioeconómico medio alto,
formación media o superior.
Las motivaciones principales son descansar y divertirse (38%), pero le
sigue muy de cerca el deseo de realizar deporte (32%) y también conocer la
naturaleza (28%). Los usuarios de turismo de naturaleza presentan un alto
grado de repetición (58%).
La duración más habitual de la estancia es de 2 a 3 días (32,7%) que
correspondería a los fines de semana, seguida de las estancias más largas de 6 a
15 días (28%).
El tipo de alojamiento más utilizado es el hotelero (33,7%) y el de camping
o caravana (25,2%). El alojamiento rural es elegido por el 13% de los
encuestados.
4.4 LA CALIDAD COMO FACTOR COMPETITIVO
¿Que se entiende hoy por calidad?
Existen varias definiciones de CALIDAD que han ido cambiando con el
tiempo, o bien se adaptan a distintos enfoques. Pero desde el enfoque turístico
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se considera que la CALIDAD debe ser entendida el nivel de excelnecia en la
prestación de servicios, permitiendo optimizar los beneficios basados en una
mayor eficiencia en la prestación de los servicios turísticos a fin de obtener la
satisfacción del visitante y el residente del destino.
Durante el desarrollo de la actividad turística se considera
principalmente la calidad de los servicios en las cinco partes principales del
sistema turístico:
Contratación del servicio con los distintos operadores turísticos.
Transporte.
Área de gastronomía.
Área de alojamiento.
Área de recreación.
Cada una de ellas plantea la necesidad de tener en consideración una
serie de variables que requieren una mayor atención. El desarrollo de la
actividad turística plantea hoy genéricamente dos variables principales para
lograr la satisfacción de la demanda: calidad de servicios de los productos
turísticos y a un precio accesible.
Se debe tomar en cuenta que ante la actual competitividad en todos los
campos de la actividad turística, la (DIFERENCIA ENTRE UN PRESTADOR Y
OTRO, ES LA CALIDAD EN LA PRESTACION DE LOS SERVICIOS TURISTICOS
junto al PRECIO) y la relación entre ambos, siendo estas dos las variables
fundamentales que determinan la elección de un destino turístico al programar
el tiempo libre destinado al turismo.
Esto nos permite establecer una primera afirmación:
la calidad permite lograr la satisfacción de la demanda.
La calidad debe ser un proceso continuo por parte de la empresa
prestadora de servicios u organismo promotor de la actividad, esta
debe mejorar en todos los niveles de la misma a fin de satisfacer los
requerimientos de los clientes en forma eficiente y efectiva, ya que se
debe afirmar que la ACTIVIDAD TURISTICA DEBE SER
CONSIDERADA COMO UN FENOMENO DE REFERENCIAS por parte
de la demanda.
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Esto permite establecer una segunda afirmación: la falta de calidad
conlleva inevitablemente a la insatisfacción de la demanda.
En el análisis de demanda de calidad de servicios, obtenemos resultados
del 100% de los CLIENTES INSATISFECHOS se detecta que:
El 6% NO SE QUEJA
El 4% SE QUEJA Y VUELVE A COMPRAR
El 90% NO SE QUEJA, PERO NO VUELVE A COMPRAR Este 90% se
transforma en un agente multiplicador ya que difunde su
disconformidad a un número estadístico significativo de personas su
mala experiencia por los servicios recibidos a través del medio más
tradicional de comunicación, el "boca a boca", en una situación que
impide cualquier defensa de nuestro producto por la imposibilidad
de acceder a estas personas.
Por cada cliente que se queja, hay 15 (quince) que se callan y deciden
cambiar de destino. Cada cliente mal atendido difunde su disconformidad a 20
(veinte) personas. La calidad del servicio y la garantía de posventa son
determinantes para que un cliente vuelva a confiar en una marca o en un
negocio.
Este diagnostico se debe tener muy en cuenta ya que la calidad del
servicio es determinante para que la demanda confié en un destino o prestador
de servicio turístico.
En esencia lo que aquí se plantea no es hacer mayor cantidad de
actividades o servicios, sino hacer las acciones de una manera distinta, más
efectivas. En el campo del turismo la excelencia del servicio ó la satisfacción de
las necesidades de la demanda es no considerar al conjunto como "un cliente"
sino que se subdivide en tantos clientes como segmentos de la demanda.
Si se toma como ejemplo la hostelería turística, distintas consultoras en
sus estudios clasifican generalmente a los huéspedes: en funcionarios de
gobierno, viajeros de negocios, turistas individuales, grupos de turistas y
asistentes a congresos y conferencias. Hoy los segmentos o nichos de mercado
que se puede clasificar pueden ser hombres de negocios, mujeres de negocios,
turistas vacacionales y de paso, clientes por viajes de incentivos, por congresos,
recién casados y estudiantes junto a turistas de fin de semana, de tercera edad,
grupo familiar con y sin hijos, etc. Cada una de ellos con necesidades comunes
(precio justo, calidad del producto, servicio en el menor tiempo, seguridad,
respeto, confiabilidad) y distintas (las características del comportamiento y
conductas de cada segmento).
35
EL SERVICIO TURISTICO
EL CONCEPTO DE VALOR AGREGADO
Se sabe que la demanda actual y potencial esta saturada de ofertas de
productos y servicios similares a aquel que nosotros producimos, por lo que
intentamos permanentemente agregar más calidad, más ventajas y mejores
servicios; y todo al mismo precio de antes, ya que el cliente quiere más aunque
no siempre esta dispuesto a pagar más.
Está claro que la demanda compra por el deseo y paga por los beneficios
que le ofrece la empresa, ya que esta condicionado por el encuadre económico
de su situación personal. Cuando un producto o servicio se diferencia de otros,
la demanda no solo lo elige sino que esta dispuesto a pagarlo; esa diferencia es
el VALOR PERCIBIDO O AGREGADO; o sea es el precio que estaría dispuesto
a pagar y que generalmente no guarda ninguna relación con el costo del
producto o servicio. La demanda establece lo que podemos denominar
conceptualmente "value for money".
VALUE FOR MONEY
Existe una regla de oro cuando queremos realizar una inversión, sea esta
espontanea (comprar un producto) u obligada (pagar un impuesto o seguro);
queremos siempre "value for money". Conceptualmente debe ser interpretado
como que al realizar una inversión de "dinero" en un producto o servicio
esperamos obtener un cierto "valor" a cambio del mismo.
Históricamente el "valor" fue generalmente establecido por el vendedor o
prestador del servicio al igual que la medición de la calidad fue realizada por la
misma persona; hoy debemos tener claro que los productos o servicios que se
prestan no son como ellos (los prestadores o vendedores) creen que son, sino
que son como el cliente o usuario lo percibe.
Se encuentran dos condiciones fundamentales para que la demanda
interprete la diferencia comparativa de nuestro producto o servicio:
El cliente reconoce como necesario el producto o servicio de acuerdo
a los nuevos atributos del mismo, percibe y reconoce el valor
agregado.
36
La competencia no puede proveerlo ya que si podría proveerlo en las
mismas condiciones no existe valor agregado y diferencia
comparativa.
Esta realidad plantea la importancia que tiene aquel individuo que
representa a la empresa, ya que el usuario o cliente busca siempre: idoneidad
(la falta de conocimiento y poca experiencia produce inseguridad en el usuario)
y servicio (buena atención del prestador que debe “saber hacer y querer hacer"
en beneficio del usuario).Una estrategia de calidad que permita obtener "value
for money" debe ser la misma para un prestador de servicios de la actividad
privada como para un prestador de servicio publico, en ambos casos siempre
espera calidad.
Es importante interpretar que tanto el usuario como el prestador de
servicio realizan un negocio y así como la inversión la realizan ambos, el rédito
debe ser visualizado por ambos; el comerciante que atiende mal a un cliente o
que presta un servicio deficiente al usuario dan como resultado una imagen
negativa que es muy difícil de revertir y muy fácil de difundir. Es muy
importante tener en claro cual es la calidad ofrecida, que puede diferir de la
calidad percibida y también puede no coincidir con la calidad esperada.
En el campo empresario hay un concepto muy claro con relación al
cliente:
Hoy cada cliente es más exigente.
El cliente es difícil de captar.
El cliente es fácil de perder.
El cliente es mucho más difícil de mantener.
Esto permite establecer una primera afirmación: Existe una gran
valoración de la demanda de la relación calidad - precio.
RELACION CALIDAD - PRECIO
Es muy importante establecer la relación entre estas dos variables de la
actividad turística ya que su asociación permite establecer que básicamente:
Las EXPECTATIVAS GENERADAS deben ser iguales a:
las REALIDADES PERCIBIDAS lo que permitirá obtener
la SATISFACCION DEL TURISTA o VISITANTE.
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Evitar la insatisfacción (entendiendo por esto a la diferencia entre lo que
la demanda espera y lo que la demanda encuentra ) debe orientar a lograr un
crecimiento continuo hasta el objetivo ideal en que el 100% de la demanda este
satisfecha y que esta satisfacción este dicha por ellos y no por los prestadores
del servicio, porque históricamente y erróneamente la calidad se consideraba en
base a la conformidad de las especificaciones dadas por el prestador de
servicios cuando desde siempre, la calidad la establece la demanda. Para lograr
la calidad en el servicio turístico hay que destinar al personal idoneo para
cumplir con esta importante labor.
Uno de los grandes miedos de los prestadores del servicio es la
INFORMACION DEL CLIENTE EN LA POSVENTA O LUEGO DEL CONSUMO
DEL SERVICIO:
¿El servicio que recibió es el que esperaba?,
¿la comida solicitada fue de su agrado?,
¿la habitación fue de su agrado?,
¿sugiere algún cambio en los servicios que tuvo durante su estadía?,
¿tiene alguna sugerencia sobre el personal que lo atendió?
Son preguntas que generalmente no se realizan porque pueden llevar a la
luz respuestas que se sabe no son las deseadas por el prestador. Se plantea hoy
la necesidad de crear una filosofía empresaria que comprometa a todos los
participantes de la oferta turística desde los puestos gerenciales hasta la mano
de obra menos calificada.
Esto permite establecer una segunda afirmación:
La calidad establece una marca o reputación en el mercado.
El complejo de actividades que se desarrollan cuando se hace turismo se
plantean que la calidad requerida se basa fundamentalmente en cinco variables:
Confiabilidad en el prestador del servicio,
El grado de interés que presta a sus clientes,
El equipamiento que cuenta durante el desarrollo de la actividad
turística en cualquiera de sus instancias (alojamiento, gastronomía,
etc.),
La capacidad de respuesta ante situaciones imprevistas, y por último,
El conocimiento que demuestra de las necesidades de sus clientes.
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La base de toda estrategia de desarrollo empresarial es el estudio del
mercado, esto parte del CONOCIMIENTO DE LA DEMANDA y de la necesaria
segmentación de la misma. A partir de encuestas se pueden realizar estudios
motivacionales de la demanda potencial y de grado de satisfacción de la
demanda real que apuntan a explorar y analizar estos temas en profundidad.
Así surge la necesidad de satisfacer las necesidades de una demanda, no
considerando al mismo como "un cliente" sino que se subdivide en tantos
clientes como motivaciones encontremos; cada una de ellos con necesidades
comunes (precio justo, calidad del producto, servicio en el menor tiempo,
seguridad, respeto, confiabilidad) y distintas (las características del
comportamiento y conductas de cada segmento).
Es claro que el crecimiento de cualquier estructura empresaria se
produce a través de la investigación, herramienta clave en el actual esquema de
desarrollo turístico, ya que ésta posibilita afianzar e incrementar el mercado así
como satisfacer las necesidades del cliente por conocer sus requerimientos.
Paralelamente encontramos a la actual sociedad inmersa en un proceso
de cambio en el cual, se están modificando los patrones de comportamiento,
hábitos de consumo y de conducta, la cultura y los valores de la última década;
se suma a esto, una disociación en la comunicación turística ya que
antiguamente se consideraba la promoción teniendo en cuenta el destino
turístico y no la real necesidad de conocer los requerimientos del consumidor
para cada tipo de producto.
Los estilos, sistemas y procedimientos que han sido capaces de
asegurarnos éxitos hace muy poco tiempo, hoy no son eficientes y de persistir
con ellos nos llevaría a salir del mercado. Lo único permanente es EL CAMBIO,
por lo cual será conveniente partir de la necesidad de aprender a convivir con
este nuevo modelo de competitividad.
La competitividad plantea la necesidad progresiva de establecer
objetivos hacia la demanda a partir de las siguientes necesidades básicas:
PARTIR DEL CONCEPTO DE EXCELENCIA EN LA CALIDAD DEL
SERVICIO.
ADAPTAR EL SERVICIO A LOS GUSTOS Y PREFERENCIAS DE LA
DEMANDA.
CONOCER MEJOR A LA DEMANDA REAL Y POTENCIAL.
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COMPROBAR QUE LA DEMANDA POTENCIAL CONOCE LA
EXISTENCIA DEL DESTINO, LAS ACTIVIDADES Y SERVICIOS QUE
ENCONTRARA EN EL MISMO.
TENER UN PRECIO ACCESIBLE Y COMPETITIVO.
El conjunto de estas variables permite sentar las bases para una CALIDAD
TURISTICA en el campo del turismo.
5. ANALISIS DAFO
5.1 ANÁLISIS DAFO
En este capítulo se presenta un análisis que permite presentar resumida y
esquemáticamente los puntos fuertes y débiles (Fortalezas y Debilidades) del
destino turístico. Las oportunidades que se le presentan y las Amenazas que le
pudieran afectar a la oferta turística.
El nombre lo adquiere de sus iníciales DAFO que quieren decir:
D: Debilidades.
A: Amenazas.
F: Fortalezas.
O: Oportunidades.
Las debilidades y fortalezas pertenecen al ámbito interno de municipio,
al realizar el análisis de los recursos y capacidades; este análisis debe considerar
una gran diversidad de factores.
Las amenazas y oportunidades pertenecen siempre al entorno externo
del Municipio, debiendo éste superarlas o aprovecharlas, anticipándose a las
mismas. Aquí entra en juego la flexibilidad y dinamicidad de Castril.
Debilidades: También llamadas puntos débiles. Son aspectos que limitan
o reducen la capacidad de desarrollo efectivo de la estrategia del
municipio, constituyen una amenaza, por tanto, ser controladas y
superadas.
Fortalezas: También llamadas puntos fuertes. Son capacidades, recursos,
posiciones alcanzadas y, consecuentemente, ventajas ambientales que
deben y pueden servir para explotar oportunidades.
40
Amenazas: Se define como toda fuerza del entorno que puede impedir la
implantación de una estrategia, o bien reducir su efectividad, o
incrementar los riesgos de la misma, o los recursos que se requieren para
su implantación.
Oportunidades: Es todo aquello que pueda suponer una ventaja
ambiental para el municipio, o bien representar una posibilidad para
mejorar la utilización racional de los recursos naturales.
A continuación se refleja el análisis DAFO del Municipio de Castril
teniendo en cuenta tanto el Diagnóstico Técnico, como los datos aportados por
la ciudadanía en las Encuestas y en el Foro Interactivo de Sostenibilidad.
5.2 ANALISIS DE LOS FACTORES INTERNOS
DEBILIDADES
Débil potencial demográfico.
Insuficiencia de vías rápidas de transporte.
Necesidad de adaptación a las nuevas tecnologías.
Escasa oferta de alojamientos.
Servicio de información turística deficiente.
Escasa promoción de los recursos turísticos y de la gastronomía, tanto en
soporte papel como en la Red.
Carencia de asociacionismo empresarial en el sector turístico (cluster
turísticos).
Servicios turísticos deficientes.
Escasa capacitación del personal de servicio turístico.
Producto turístico desarrollado.
Escasa penetración en los canales de comercialización turística.
Empresas de receptivo con ofertas poco desarrolladas.
Falta de sensibilidad turística por parte de los empresarios gastronómicos
y turísticos para mejorar la aclidaddel servicio
Carencias formativas en los recursos humanos.
En el sector de producto de calidad (incluyendo vinos, o productos
autóctonos de la zona), no cuenta con infraestructura adecuada para la
recepción de turistas.
Falta de relaciones intersectoriales que potencian el desarrollo turístico.
Escasa relación interdepartamental de las instituciones públicas y
privadas relacionadas con el sector turismo.
Formación ambiental insuficiente.
41
Insuficiente inversión en aspectos ambientales.
Escasa capacidad de gestón de los espacios naturales y culturales.
Escasa introducción de la gestión ambiental en PYMES.
Red de distribución de agua potable anticuada.
Insuficientes zonas verdes en el municipio.
Inexistencia de Puntos Limpios para la recogida de residuos.
Deficiente formación profesional agraria.
Agricultores con escasa cultura empresarial.
Servicios y comercios poco diversificados.
Deficiencia del producto turístico local.
Poco desarrollo del turismo rural y vivencial.
Baja calidad de vida de la población.
Envejecimiento de la población.
Deficiente nivel cultural de la población.
Escasa participación de la mujer en la vida social.
Desprestigio del trabajo agrario.
Poca cualificación del empleo existente.
Red de transporte público por carretera deficiente (autobuses).
Deficientes servicios públicos.
Mal estado de conservación de algunos edificios públicos.
Falta de aplicación de planes de acción.
Incompetencia y desidia municipal.
Excesiva permisividad de la Policía Local frente a problemas cotidianos.
Baja participación ciudadana.
Prácticas agrícolas lesivas para el medio ambiente.
Desaparición de especies silvestres.
Regresión de enclaves naturales.
Repoblación de especies y/o con métodos inadecuados.
Fuga de recursos humanos altamente cualificados fuera del municipio.
Escasa o nula utilización de nuevas tecnologías para mejorar la posición de
productos locales.
Desfase de la formación profesional actual con respecto a la demanda del
mercado de trabajo local.
Deterioro del patrimonio arquitectónico y cultural.
Proceso especulativo del suelo.
Insatisfacción de los usuarios de los servicios y equipamientos públicos.
Escaso nivel de planificación..
No existencia de red de distribución de aguas residuales industriales.
42
FORTALEZAS
Calidad y prestigio reconocido. Imagen turística muy positiva.
Gran riqueza, biodiversidad y complementandose con la gastronómia.
Distribución del recurso a lo largo de toda la CAV.
Recurso altamente valorado en el mercado turístico nacional e
internacional.
Alto poder de atracción.
Alternativa turística no masificada y poco saturada.
Acceso a diversos segmentos de mercado turístico (turismo de negocios,
turismo rural, ecoturismo, turismo cultural, de aventura, etc.) además del
turismo gastronómico propiamente dicho.
Presencia de muchs especies autóctonas de flora y fauna.
Existencia de especies protegidas.
Incremento de la competencia en el sector turístico gastronómico, sobre
todo en el enoturismo.
Diversidad de paisajes naturales y culturales con sus propias
peculiaridades.
Recursos patrimoniales.
Población joven emprendedora y con importante de formación
profesional.
Existencia de una cultura rural característica: folclore, gastronomía,
historia, etc.
Excelente situación geográfica a nivel andaluz (cercanía a la capital).
Principal productor de aceituna de mesa. Idoneidad
5.3 ANALISIS DE LOS FACTORES EXTERNOS.
AMENAZAS
Carencias en la organización sectorial y en la colocación de la CAV como
producto turístico.
Las crisis económicas.
Los otros destinos turísticos en otras regiones que ofrecen similares
servicios.
Deficiencias en la coordinación y colaboración público-privada.
Escaso apoyo estatal para este destino turístico.
Fuga de capitales de inversión.
Problemas sociales y/o politicos
Fenómenos naturales.
43
Cambios en la tendencia de la demanda de mercado turístico.
OPORTUNIDADES
Recurso diferenciador y con una gran capacidad para el
aprovechamiento turístico racional.
Las nuevas tendencias en la demanda del turismo abren nuevos
mercados como el gastronómico.
Posibilidad de competir con un turismo de calidad y no masivo.
El turismo gastronómico es un mercado en apertura y expansión.
Existen propuestas supramunicipales para la sostenibilidad.
Interés social generalizado.
Mercado ambiental en crecimiento, debido al aumento de
inversiones para adaptarse a la creciente legislación ambiental.
Auge del turismo rural, de la naturaleza y deportivo.
El turismo de aventura y el turismo vivencial también tienen una
gran demanda en el mercado.
Capacidad de generar energías alternativas.
Construcción de EDAR.
Futura creación de Puntos Limpios.
Posibilidad de implementar un plan de gestión ambiental integral
y de monitoreo ambiental.
Proyectos para la protección de especies (flora y fauna) en peligro
de extinción.
Programas europeos específicos para el desarrollo local.
Apoyo de la administración para la consolidación de
denominaciones de origen y de calidad.
Aplicación de nuevas tecnologías a la producción y/o elaboración
de productos agrarios.
Aumento de la demanda de los productos procedentes de la
agricultura y ganadería ecológica u organica.
Acciones de formación profesional específicas en función de los
recursos.
Incorporación de la mujer al mercado laboral.
Acciones formativas encaminadas a recuperar aquellas profesiones
u oficios en peligro de desaparicer, aunque con algunas
perspectivas de futuro.
Mejora de carreteras comarcales.
Mejora del sistema de telecomunicaciones
44
Creación de centros técnico-administrativos para el desarrollo de
profesionales.
Construcción de viviendas sociales.
Planes y programas de de conservación y restauración del
patrimonio arquitectónico.
Implementación de proyectos de turismo rural comunitario.
Creación de una organización de gestión de destino.
Implementación de planes promocionales y publicitarios.
6. PROYECTO DE ACTUACION
PROYECTO DE ACTUACION EN INVERSION
6.1 RECURSOS DISPONIBLES
Disponibilidad de terrenos 120.000 metros
Casa de construcción antigua de 400 metros
Valor aproximado …………………………..…………………235.000,00 €
gastos invertidos en estudios y desarrollo de proyecto, gatos en equipo
técnico, gastos arquitecto.
Total gastos invertidos…………………………………………….230.000,00 €
6.2 PLANIFICACION Y EJECUCION PROYECTO 1ª FASE.
Construcción de hotel de 200 habitaciones 4****
Construcción de 180 aparta-hotel
Construcción de 100 casas de madera
Construcciones aproximadamente 25.000 metros comerciales lugares de
ocio destinados a: sala de fiestas, distintos tipos de restaurantes de
45
distintos tipos de cocina, varios pubs, sala de cine, centro simulador de
vuelo, salas de juegos y bolera.
Construcción campo de golf 9 hoyos.
Construcción de 350 viviendas unifamiliares destinadas a la venta.
Construcción de 1.000 casas prefabricado en régimen alquiler.
Construcción de 10 chalet de lujo.
6.3 PLANIFICACION Y EJECUCION PROYECTO 2ª FASE.
Construcción de hotel de 140 habitaciones 4****
Construcción y planificación de terrenos e instalaciones para camping
para 1.000. plazas.
Construcción de 100 casas de madera.
Construcción de 350 viviendas unifamiliares para venta.
6.4 COMPRA DE TERRENOS.
Compra de terreno rustico un total de 2.500.000, metros cuadrados por
un valor aproximado de 0,30 céntimos de €uros metro cuadrado.
Un coste aproximado ……………………………………………..750.000,00.-€
6.5 CONSTRUCCION DE HOTEL.
Construcción de hotel de 200 habitaciones 4 **** en primera fase.
Dos plantas sótano de 6.000, metros cada una en el hotel de 200 habitaciones.
46
Planta primera semisótano destinada a:
Salones para eventos y convenciones
Restaurante del hotel
Cocina
Almacén de aprovisionamientos
Cámaras frigoríficas
Bodega
Lavandería
Parking hotel
Planta segunda:
Destinada única y exclusivamente a parking del hotel y apartamentos.
Con un valor aproximado de…………………………….….…13.785.000.00-€
6.6 CONSTRUCCION APARTA-HOTEL.
CONSTRUCCION DE APARTA-HOTEL DE 180
Construcción de 90 apartamentos de 45 metros.
Construcción de 90 apartamentos de 65 metros.
Con un costo aproximado de…………………………..…9.500.000,00.- €
6.7 CONSTRUCCION DE CASAS DE MADERA.
CONSTRUCCION DE 100 CASAS EN MADERA
Construcción 30 cabañas de madera de 30 metros cuadrados
Construcción 30 cabañas de madera de 45 metros cuadrados
Construcción 40 cabañas de madera de 60 metros cuadrados.
47
En un coste aproximado de…………………….………….… 3.650.000,00.- €
6.8 CONSTRUCCION DE VIVIENDAS UNIFAMILIARES.
Construcción de 150 viviendas unifamiliares con un valor precios construcción
aproximados……………………………………………………..6.250.000,00.-€
6.9 CONSTRUCCION DE UN CAMPO DE GOLF.
Construcción de campo de golf de 9 hoyos precio estimado…..5.500.000,00 €
6.10 CONSTRUCCIONES DE LOCALES COMERCIALES DESTINADOS
AL OCIO.
CONSTRUCCIONES DE 25.000. METROS DE LOCALES DESTINADOS
LUGARES DE OCIO.
Locales comerciales…………………………………………7.700.000,00.-
Restauración casa antigua………………………………..…..430.000,00.-
Salas de fiesta ……………………………………………… 6.200.000,00.-
Club………………………………………………..……………600.000,00.-
Pistas………………………………………………………..….450.000,00.-
Urb-parking exterior…………………………………….….4.120.000,00.-
Tunel del viento(simulador de vuelo)……………………..3.900.000,00
Con un valor aproximado de…………………………………23.400.000,00.-€
48
GASTOS DE GESTIONES LICENCIAS DE OBRAS REGISTROS SEGUROS
COMISIONES NOTARIOS IMPUESTO Y TASAS.
6.11 EDIFICACION DE CASAS PREFABRICADAS.
Construcción de 1000 casas prefabricadas.
Coste aproximado ……………………………………………. 17.620.000,00.-€
6.12 INSTALACIONES CAMPING PARA CARABANAS.
Planificación de terrenos e instalaciones con capacidad para 1000 plazas.
Coste aproximado……………………….………………………….2.900.000,00.€
6.13 GASTOS DE TERRENOS ESCRITURAS DE TERRENOS.
Gastos compra de terrenos destinados al complejo turístico.
Gastos compra de terrenos destinados al hotel de 140 habitaciones.
Gastos de compra de terrenos urbanos destinados a 350 viviendas
Gastos de compra terrenos para camping.
TOTAL APROXIMADO….. 2.275.000,00.€
49
Gastos aproximados por honorarios profesionales Notario-Escrituras
de compraventa-actos jurídicos- Honorarios obra nueva división
horizontal – actas fin de obras -Registro impuestos etc.
……………….………….930.000,00.- €
Gastos Arquitecto redacción del proyecto – Dirección de obras –
Aparejador Dirección y Control – Proyecto Urbanización y Expediente –
Trabajos de Topografía – Otros trabajos facultativos – Estudios
Geotécnicos y seguros, gasto Licencias de Obras Ayuntamiento tasas
cometidas de agua – Líneas de corriente y trasformador cometidas –
Electricidad.
aproximados…………………………………………………………………2.710.000.- €
Gastos varios…………………………………………………….…1.250.000.- €
TOTAL……………….2.835.000,00.-€
50
6.14 INVERSION PROYECTO 1ª FASE
51
6.15 INVERSION PROYECTO 2ª FASE
52
7. OBJETIVOS PLAN DE EMPRESA
7.1 OBJETIVOS DEL PLAN DE EMPRESA.
OCIO Y TURISMO PARA LA TERCERA EDAD.
SE DEBE CAMBIAR CONCEPTOS DE ACTUACIONES EN EL TURISMO
FUNDAMENTADOS EN SUS FORMAS DE INTERPRETAR Y LAS MANERAS DE
ACTUAR.
El principal objetivo del presente proyecto es la ocupación total durante
todo el año, no solo vacacional, puentes o fines de semana, el tiempo restante
se compone el 50% del año del cual nos permite concentrar la mayor parte de
los esfuerzos empleado desafíos específicos de recursos humanos,
administración financiera y gestión estratégica… mantener periódicamente
reuniones con diferentes actores de la actividad turística para planificar
diferentes estrategias que contribuyan a lograr romper la estacionalidad.
Mantener activas unas infraestructuras deñadas y creadas para dichos
fines, con unas condiciones adaptadas para su buen uso de y el confort.
Personal equipo de trabajo y Algunos colaboradores son
extremadamente difíciles de conseguir. Así, si se los deja ir al final de la
temporada, probablemente sea muy costoso volver a contratarlos el año
siguiente. es ineficiente mantener una plantilla estable durante todo el
año para atender los pocos meses de movimiento.
Se remodelara y se diversificar el portafolio del productos con
actividades que generen ingresos durante los meses de bajas ventas. El
objetivo es, al menos, alcanzar un punto de equilibrio para sostener la
estructura; más allá de la tradicional estrategia hotelera del recorte de
precios para atraer visitantes durante la temporada baja, es posible
encontrar actividades complementarias para evitar la inmovilización de
los activos.
Elaboración de paquetes y programas turísticos que permitan que la
comercialización de los circuitos turísticos sea la más completa y competitiva
destinados exclusivamente a la tercera edad.
53
A poco más de una hora de camino se encuentra Granada, una de las
ciudades con mayor afluencia de turística procedentes del todo el mundo,
siendo la tercera mas visitada después de Madrid y Barcelona, oportunidad
única la que nos ofrece la Alhambra, joya de la arquitectura islámica a la que
bien merece un día para pasear con tranquilidad por los palacios nazaríes, las
murallas y las torres, los jardines y el conjunto del Generalife.
Además Granada nos ofrece el Albayzin y el pintoresco Sacromonte, con
múltiple miradores a la Alhambra, iglesias y conventos, la carrera del Darro, el
Buñuelo (auténticos baños árabes), la Catedral, la Cartuja, la Huerta de San
Vicente (la casa donde García Lorca veneraba con su familia).
En el calendario turístico como principal objetivo, se pretende sea uno de
los paquetes de gran atractivo para el turista.
54
7.2 NUEVAS TENDENCIAS EN EL MERCADO DE ALQUILER DE
VIVIENDAS.
Los tiempos están cambiando y ahora muchos de aquellos que quieren una
vivienda deben optar por el alquiler, pues comprar se ha convertido en una tarea
harto difícil por falta de financiación.
No hay información del número de contratos de alquiler de viviendas que
se firman anualmente en España, pues no existen estadísticas en esta materia. Las
competencias en materia de alquiler están cedidas a las Comunidades
Autónomas y varias de ellas no recaban este tipo de información.
En cambio sí hay información sobre el número de viviendas vendidas. En
el año se han inscrito operaciones de compraventa de viviendas en los registros
de la propiedad.
Basta observar los diversos síntomas del mercado para comprender que el
número de contratos de alquiler que se firman anualmente en España está muy
por encima del número de compraventas de viviendas.
Esto ha provocado la transformación de los agentes tradicionales que
operan en el mercado de la vivienda, pues han tenido que adaptar su actividad a
la demanda actual, y también ha provocado que aparezcan nuevos agentes que
operan en este sector.
El turismo residencial: Producto turístico e inmobiliario
El turismo residencial es un producto relacionado con la construcción de
viviendas en zonas turísticas para que sean compradas por clientes nacionales y
extranjeros, como segunda residencia, casa habitual o apartamento para destinar
a alquiler.
La importancia del turismo residencial radica en su doble concepto, como
producto turístico e inmobiliario, ya que tiene una gran capacidad de generación
de actividad económica y de empleo, tanto en el sector servicios como en el de la
construcción.
Los residentes extranjeros, tienen un concepto propio y una clara
definición del modelo de vivienda, donde desean que su parcela esté integrada
en urbanizaciones con buenos servicios y comunicaciones. Además, están
interesados en mantener las costumbres y estilos de vida de sus países de origen,
y en asumir otras del entorno en el que viven.
55
Los principales requerimientos del turismo residencial, son los siguientes:
Residencias de calidad y confortables.
Asistencia médica integrada.
Servicios logísticos y comerciales próximos.
Seguridad ciudadana.
La fascinación por la localidad y lugar de residencia.
La tranquilidad.
La idiosincrasia de la gente.
El trato y la hospitalidad.
La oferta de ocio y diversión.
La gastronomía y cultura local.
La existencia de buenos equipamientos comerciales de uso diario y de
servicios.
La proximidad de campos de golf
La existencia de buenas comunicaciones con las zonas de origen.
Es indudable que la mayor parte de turismo busca el litoral Español, pero
no es menos cierto que también se lleva su gran parte el interior de nuestra
geografía, en busca del sol y la climatología es cada vez mas frecuentado por el
turismo Europeo.
Para un tipo de turista no es prioritario que la vivienda esté precisamente
en zonas costera o playa, da más importancia al sol, la tranquilidad, seguridad y
donde pueda desarrollar sus actividades cotidianas.
7.3 1º AÑO. CALENDARIO DE OCUPACION HOTEL FIN DE SEMANA.
200 HABITACIONES MAS EL DE 140 HABITACIONES.
CALENDARIO (ENTRE SEMANA) DE OCUPACION POR LA TERCERA
EDAD EN HOTEL.
Prioritariamente destinados a grupo nacionales y europeos de la tercera edad.
56
Capacidad del Hotel 200 habitaciones mas 140 =340
Dos personas por habitación 340 = 680 personas en el hotel desde lunes a
viernes.
Pensión completa 256 euros por persona.
Precios en promoción de lanzamiento.
HOTEL PORCENTAJE DE OCUPACION
1º AÑO CALENDARIO DE OCUPACION APARTA-HOTEL.
180 APARTAMENTOS.
90 apartamentos de una habitación x 2 personas = 180
90 apartamentos de dos habitación x 4 personas = 360
Capacidad total de 540 personas en Aparta-hotel, precio x persona pensión
completa 216 euros de lunes a viernes.
APARTA-HOTEL PORCENTAJE DE OCUPACION
1º AÑO CALENDARIO DE OCUPACION CASAS DE MADERA.
Ocupación entre semana.
100 casas de madera.
30 casas de madera de 45 metros con capacidad cada una de 4 personas.
30 casas de 60 metros y con capacidad para 6 personas.
40 casas de 80 metros y de una capacidad de 8 personas.
Con una capacidad aproximadamente en las casas es de 620 personas,
con un precio medio estimado por día y persona de 35 €.
57
CASAS DE MADERA PORCENTAJE DE 0CUPACION
OCUPACION ENTRE SEMANA DE:
HOTELES TOTAL 234 HABITACIONES 4****
APARTA-HOTEL 180 HABITACIONES 3***
OCUPACION EN 100 CABAÑAS DE MADERA EN EL COMPLEJO. 1ª FASE.
58
19 - 25
26 - 2
TOTAL
MAYO
3 - 9
10 - 16
17 - 23
24 - 30
TOTAL
104.448
121.856
522.240
HOTEL
121.856
121.856
121.856
81.929
447.497
60
70
%
70
70
70
80
69.984
70.648
338.920
APARTA-HOTEL
70.648
70.648
70.648
93.312
305.256
60
70
%
70
70
70
80
6.510
6.510
32.550
CASAS DE MADERA
6.510
6.510
6.510
6.510
26.040
30
30
%
30
30
30
30
SEMANAS
DE JUNIO
HOTEL
%
APARTA-HOTEL
%
CASAS DE MADERA
%
31 - 6
7 - 13
14 - 20
21 - 27
TOTAL
JULIO
81.929
81.929
81.929
81.929
327.716
VACACIONE
80
80
80
80
93.312
93.312
93.312
93.312
317.248
VACACIONES
80
80
80
80
6.510
6.510
6.510
6.510
26.040
VACACIONES
30
30
30
30
28 - 4
5 - 11
12 - 18
19 - 25
26 - 1
AGOSTO
VACACIONE
VACACIONES
VACACIONES
2 - 5
9 - 12
13 - 19
20 - 26
27 - 3
SEPTIEM
30 - 5
48.680 50
58.320
50
6.510
30
6 - 12
13 - 19
104.448
121.856
60
70
69.984
70.648
60
70
6.510
6.510
30
30
59
TOTAL……7.045.012,00 €
60
1º AÑO OCUPACION FIN DE SEMANAS Y VACACIONES.
HOTEL 340 HABITACIONES
340 habitaciones dobles pensión completa 110 euros x = 37.400 euros
día X CUATRO fines de semana = 8 días x 37.400 = 299.200. €
TOTAL……………..………37.400. € DIA X 30 DIAS = 1.122.000,00. €
MENSUAL 180 APARTAMENTOS.
90 apartamentos de una habitación para dos personas pensión completa
105 euros día x 90 apartamentos = 9.450. €
90 apartamentos de dos habitación para cuatro personas pensión
completa 165 euros día x 90 = 14.850 €
TOTAL………………………24.300 x cuatro fines de semana = 8 días =
TOTAL MENSUAL FIN DE SEMANAS……………..…….194.400. € MES.
PERIODO DE VACACIONES EN JULIO Y AGOSTO.
90 apartamentos de UNA habitaciones para DOS personas en pensión
completa 105euros día x 90 = 9.450 euros x 30 = 283.500. euros.
90 apartamentos de DOS habitaciones para CUATRO personas en
pensión completa 165 euros día x 90 = 14.850 x 30 = 445.500. euros.
TOTAL MES EN VACACIONES………………………729.000. € MES
61
OCUPACION 100 CASAS DE MADERA.
30 cabañas de madera de 45 metros, con capacidad para CUATRO
personas pensión completa 180 euros día x 30=5.400 €
30 cabañas de madera de 80 metros, con capacidad para SEIS personas
pensión completa 280 euros día x30=8.400.€
40 cabañas de 70 metros con capacidad para OCHO personas pensión
completa 340 euros día x40=13.600. €
Total………………………27.400 X CUATRO fines de semana = 8 días =
219.200. €
TOTAL…………27.400. € X 30 DIAS = 822.000. € MENSUAL
OCUPACIO FINES DE SEMANA Y VACACIONES.
TOTAL……12.454.000,00. €
El primer año la ocupación estimada esperada del 70%….3.736.200,00 €
TOTAL..….8.717.800, 00 €
62
1º AÑO. 1.000 CASA PREFABRICADAS
OCUPACION 1º AÑO 30%
Casa de 70 metros prefabricada dos habitaciones.
300 casa régimen alquiler 550 mensuales x casa x 12 meses = 6.000. eros
año x 300 casas = 1.800.000. euros. AL 1º AÑO.
OFERTA PROMOCION HASTA EL 3º AÑO. 500, € MES
1º AÑO 300 X 500 MES = 150.000. X 12 MESES = 1.800.000.
2º AÑO 500 X 500 MES = 250.000. X 12 MESES = 3.000.000.
3º AÑO 700 X 500 MES = 350.000. X 12 MESES = 4.200.000.
4º AÑO 900 X 600 MES = 540.000. X 12 MESES = 6.480.000.
5º AÑO 1000 X 600 MES = 600.000.X 12 MESES= 7.200.000.
1º AÑO.
1000 PLAZAS CAMPING AUTO CARAVANAS.
OCUPACION 1º AÑO.
Ocupación camping en el primer año 25% año durante TRES meses al año un
precio x caravana de 10 € día x 250 caravanas = 2.500 x 90 días = 225.000. €
Total…………………225.000,00 €
63
RENTABILIDAD TUNEL DEL VIENTO 1º AÑO.
PROMOCIÓN EL PRIMER AÑO UN 20% MENOS. 800,00. € HORA
Túnel del viento 248 horas al mes X 800 = 198.400,00. € X 10 meses
Al año =………………………………………………………………1.984.000,00. €
JULIO Y AGOSTO.
A 900,00. € La hora.
280 horas x 2 meses = 560 X=……………………………………. 504.000,00. €
TOTAL ANUAL………..2.488.000,00. €
1º AÑO 100 CASA DE MADERA EN CAMPING.
Al 50% 1º AÑO.
Ocupación fines de semana 109.600 X 10 MESES AL AÑO=……1.096.000,00. €
Ocupación 100% julio y agosto x 822.000=………………………….1.644.000,00. €
TOTAL………2.740.000,00. €
2º AÑO AL 100%.
Ocupación fines de semana 219.200 x 10 MESES AL AÑO= ….2.192.000,00. €
Ocupación 100% julio y agosto x 822.000=……………………..….1.644.000,00. €
TOTAL………3.836.000,00. €
64
1º AÑO.
ALQUILER DE LOCALES COMERCIALES.
20.000 metros en locales comerciales destinados a ocio en régimen de alquiler,
un precio estimado en 1.700.000,00 euros anuales. Aumento del 15% a los 5
años.
Total…………….1.700.000, 00 €
VENTA DEL 50% DE LAS 350 VIVIENDAS. EL 1º AÑO
Venta de 175 viviendas el primer año, 125.000,00 euros x vivienda
=21.875.000,00 €
TOTAL…………………………..21.875.000,00 €
7.4 INGRESOS BRUTOS 1º AÑO
INGRESOS AL AÑO BRUTOS.
OCUPACIÓN DE HOTEL, APARTA-HOTEL Y CASAS
DE MADERA ENTRE SEMANA………………………………………………………….7.045.012,00 €
OCUPACIÓN DE HOTEL, APARTA-HOTEL Y CASAS DE
MADERA FINES DE SEMANA PUENTES Y VACACIONES……………..….8.717.800, 00. €
CASAS PREFABRICADAS EL 30% DE OCUPACION. ………….……………1.800.000, 00. €
.
CAMPING OCUPACION TRES MESES EL 1º AÑO…………………………….….112.000, 00 .€
OCUPACION CASAS DE MADERA EN EL CAMPING 1º AÑO………………2.700.000,00. €
RENTAVILIDAD TUNEL DEL VIENTO 1º AÑO…………………………….…..2.488.000,00. €
ALQUILER LOCALES COMERCIALES…………………………….……………….1.700.000, 00. €
VENTA DE 50% VIVIENDAS EL 1º AÑO………………………………….…….21.875.000, 00 .€
65
__________________________________________
INGRESOS BRUTOS………………..…..……..40.947.958, 00. €
GASTOS GENERALES APROXIMADOS DE HOTEL APARTA-HOTEL Y CABAÑAS.
Sueldos.
S. Social trabajadores.
Publicidad.
Seguros mutua
Gastos de luz
Gastos de lavandería
“ agua
“ teléfono
“ oficinas mantenimiento informático
“ mantenimiento campo de golf
“ mantenimientos zonas comunes
“ mantenimiento hotel, apartamentos, casa de madera, camping
y casas prefabricadas.
“ Los gastos generados aproximadamente en términos globales
ESTIMADOS en el 40%………………………………………………..16.379.183,00. €
______________________________________________
TOTAL BENEFICIOS ANUAL..……………..……24.568.775,00 .-€
RENTABILIDAD…………………………………………………….. 20,1%
7.5 INGRESOS BRUTOS 2º AÑO
INGRESOS AL AÑO BRUTOS.
EN SEGUNDO AÑO LA OCUPACIÓN ESTIMADA EN AUMENTO SERIA DE UN 20% MAS EN:
HOTEL, APARTA-HOTEL Y CASA DE MADERA
OCUPACION DE CASAS PREFABRICADAS
EN AFLUENCIA EN CAMPING
VENTA DE 175 VIVIENDAS RESTANTES
OCUPACIÓN DE HOTEL, APARTA-HOTEL Y CASAS
DE MADERA ENTRE SEMANA……………………..…MAS 20%……………..8.454.014.00. €
OCUPACIÓN DE HOTEL, APARTA-HOTEL Y CASAS DE MADERA
FINES DE SEMANA PUENTES Y VACACIONES..…MAS 20%…………..11.208.600, 00. €
CASAS PREFABRICADAS OCUPACION MAS 20%………………………………..3.000.000, 00. €
CAMPING OCUPACION TRES MESES……..…………….MAS 20%………….. .134.000, 00. €
OCUPACION CASAS DE MADERA EN EL CAMPING 2º AÑO………………3.836.000,00. €
RENTAVILIDAD TUNEL DEL VIENTO 100%……………………..………..…..2.985.600,00. €
ALQUILER LOCALES COMERCIALES ……………………………………….. ….1.700.000, 00. €
66
VENTA DE 175 VIVIENDAS 2º AÑO……..……………………….………..…….21.875.000, 00 .€
_______________________________________________
Ingresos brutos…………………….….…..…..53.192.614,00. €
Gastos generales aproximados de hotel aparta-hotel y cabañas.
Sueldos.
S. Social trabajadores.
Publicidad.
Seguros mutua
Gastos de luz
“ de lavandería
“ agua
“ teléfono
“ oficinas mantenimiento informático
“ mantenimiento campo de golf
“ mantenimientos zonas comunes
“ mantenimiento hotel, apartamentos, casa de madera, camping
y casas prefabricadas.
“ Los gastos generados aproximadamente en términos globales
ESTIMADOS en el 40%…………………………………………………..21.277.045,00.-€
_________________________________________
TOTAL BENEFICIOS ANUALES…………31.915.569, 00.-€
RENTABILIDAD……………………………..……………. 26,1%
7.6 INGRESOS BRUTOS 3º AÑO
INGRESOS AL AÑO BRUTOS
EN TERCER AÑO EN LA OCUPACIÓN ESTIMADA EN AUMENTO MAS EN:
HOTEL, APARTA-HOTEL Y CASA DE MADERA
OCUPACION DE CASAS PREFABRICADAS
EN AFLUENCIA EN CAMPING
OCUPACIÓN DE HOTEL, APARTA-HOTEL Y CASAS
DE MADERA ENTRE SEMANA…………………..…MAS 10%………………9.299.415,00. €
OCUPACIÓN DE HOTEL, APARTA-HOTEL Y CASAS DE MADERA
FINES DE SEMANA PUENTES Y VACACIONES AL 100%………………12.454.000,00. €
CASAS PREFABRICADAS DE OCUPACION. ……..….MAS 20%…………4.200.000,00. €
CAMPING OCUPACION TRES MESES…..………….….MAS 20%…………..192.000,00. €
RENTAVILIDAD TUNEL DEL VIENTO 100%………………………………..2.985.600,00. €
ALQUILER LOCALES COMERCIALES………………………………….…………1.700.000,00. €
OCUPACION CASAS DE MADERA EN EL CAMPING………….………………3.836.000,00. €
____________________________
INGRESOS BRUTOS……….……..…….34.667.015,00. €
67
GASTOS GENERALES APROXIMADOS DE HOTEL APARTA-HOTEL Y CABAÑAS.
Sueldos.
S. Social trabajadores.
Publicidad.
Seguros mutua
Gastos de luz
“ de lavandería
“ agua
“ teléfono
“ oficinas mantenimiento informático
“ mantenimiento campo de golf
“ mantenimientos zonas comunes
“ mantenimiento hotel, apartamentos, casa de madera, camping y
casas prefabricadas.
“ Los gastos generados aproximadamente en términos globales
ESTIMADOS en el 40%………………………………………………13.866.806,00.-€
_________________________________________________
TOTAL BENEFICIOS………………..………..……….20.800.209, 00.-€
RENTABILIDAD………………………………….…………………….. 17%
7.7 INGRESOS BRUTOS 4º AÑO
INGRESOS AL AÑO BRUTOS.
EN CUARTO AÑO LA OCUPACIÓN ESTIMADA EN AUMENTO MAS EN:
OCUPACION DE CASAS PREFABRICADAS
EN AFLUENCIA EN CAMPING
OCUPACIÓN DE HOTEL, APARTA-HOTEL Y CASAS
DE MADERA ENTRE SEMANA…………………………………..……..………….9.299.415,00. €
OCUPACIÓN DE HOTEL, APARTA-HOTEL Y CASAS DE MADERA
FINES DE SEMANA PUENTES Y VACACIONES…………………………….12.454.000,00. €
CASAS PREFABRICADAS DE OCUPACION DEL 20% MAS UN
INCREMENTO A 600 € MENSUAL ………………………….…………………… 6.480.000,00.€
CAMPING OCUPACION CUATRO MESES MAS 20%………………………………….230.400,00. €
RENTAVILIDAD TUNEL DEL VIENTO 100%…………………….…..………2.985.600,00. €
OCUPACION CASAS DE MADERA EN EL CAMPING ………..…………………3.836.000,00. €
ALQUILER LOCALES COMERCIALES ……………………………………..………1.700.000, 00. €
____________________________________________
INGRESOS BRUTOS…………….……..……..36.985.415,00. €
68
GASTOS GENERALES APROXIMADOS DE HOTEL APARTA-HOTEL Y CABAÑAS.
Sueldos.
S. Social trabajadores.
Publicidad.
Seguros mutua
Gastos de luz
“ de lavandería
“ agua
“ teléfono
“ oficinas mantenimiento informático
“ mantenimiento campo de golf
“ mantenimientos zonas comunes
“ mantenimiento hotel, apartamentos, casa de madera, camping
y casas prefabricadas.
“ Los gastos generados aproximadamente en términos globales
ESTIMADOS en el 40%……………………………………………………..14.794.166,00.-€
_____________________________________________
TOTAL BENEFICIOS ANUALES………………..22.191.249, 00.-€
RENTABILIDAD…………………………………………………….. 18,1%
7.8 INGRESOS BRUTOS 5º AÑO
INGRESOS AL AÑO BRUTOS
EL QUINTO AÑO LA OCUPACIÓN ESTIMADA EN AUMENTO MAS EN:
OCUPACION DE CASAS PREFABRICADAS
EN AFLUENCIA EN CAMPING
OCUPACIÓN DE HOTEL, APARTA-HOTEL Y CASAS
DE MADERA ENTRE SEMANA………………………………………..……….….9.299.415,00. €
OCUPACIÓN DE HOTEL, APARTA-HOTEL Y CASAS DE MADERA
FINES DE SEMANA PUENTES Y VACACIONES………………..…….…..12.454.000,00. €
CASAS PREFABRICADAS DE OCUPACION 100%
A 600 € MENSUAL………………………….………………………………..…..……7.200.000,00. €
.
CAMPING OCUPACION CUATROMESES MAS 10%………………………………..288.000, 00. €
RENTAVILIDAD TUNEL DEL VIENTO 100%……………………..………….2.985.600,00. €
OCUPACION CASAS DE MADERA EN EL CAMPING ………..……………..3.836.000,00. €
69
ALQUILER LOCALES COMERCIALES…………………………………….. ….1.700.000, 00. €
______________________________________
INGRESOS BRUTOS……………………………..37.763.015, 00. €
GASTOS GENERALES APROXIMADOS DE HOTEL APARTA-HOTEL Y CABAÑAS.
Sueldos.
S. Social trabajadores.
Publicidad.
Seguros mutua
Gastos de luz
“ de lavandería
“ agua
“ teléfono
“ oficinas mantenimiento informático
“ mantenimiento campo de golf
“ mantenimientos zonas comunes
“ mantenimiento hotel, apartamentos, casa de madera, camping
y casas prefabricadas.
“ Los gastos generados aproximadamente en términos globales
ESTIMADOS en el 40%……………………………………………………15.105.206, 00.-€
________________________________________
TOTAL BENEFICIOS ANUALES……………….…..22.657.809,00.-€
RENTABILIDAD……………………………………………..………….. 20,7%
7.9 SUBVENCIONES POR LA SECRETARIA DE TURISMO.
(Junta de Andalucía)
Subvenciones por la CONSERGERIA DE TURISMO de También le envió
la publicación en el BOJA el 30 de Noviembre del 2009 en Sevilla, en la pagina
123 (TITULO II, DISPOSICIONES ESPECIFICAS capitulo I, modalidad 1,
Subvenciones a Entidades Locales en materia de infraestructuras Turísticas) en las
que se establece la base reguladora en materia de Turismo, son competencia de
subvenciones por la Conserjería de Turismo Comercio y Deportes, atribuida a la
comunidad Autónoma de Andalucía.
En el ejercicio de las competencias en materia de turismo, la Consejería
ha venido desarrollando el marco legal necesario para promocionar, incentivar
y apoyar el turismo andaluz mediante la aprobación de las distintas bases
70
reguladoras de concesión de subvenciones, tanto en el ámbito privado como en
el público.
En los proyectos cofinanciados con fondos FEDER, la selección de las
operaciones se realizará de conformidad con los criterios aprobados por el
Comité de seguimiento del programa operativo FEDER de Andalucía 2007-
2013.
Criterios específicos de valoración. Serán criterios específicos para la
selección de las solicitudes hasta un 50% de la puntuación total.
La generación de efectos de arrastre sobre las producciones del territorio,
así como la contribución a la demanda turística y al desarrollo de las empresas
turísticas andaluzas. Se valorará hasta un 20%.
La ubicación del proyecto y su contribución a la dinamización de la
estructura productiva de la zona. Se valorará hasta un 15%.
La creación de nuevos productos o servicios con una clara diferenciación
positiva con respecto a la competencia. Se valorará hasta un 10%.
La inclusión del proyecto en acuerdos o planes sectoriales de adaptación
ambiental. Se valorará hasta un 5%.
La cuantía de la subvención concedida con cargo a esta modalidad será, en las
actuaciones enumeradas en el apartado 8.a) del artículo 5, de hasta un 50% o
60% del proyecto de inversión aceptada, según se trate de medianas o pequeñas
empresas.
Una vez definido el porcentaje de subvención, el 70% al inicio de la obras, y el
30% restante al termino de las mismas.
DESTINO DE VENTA DE LAS 350 VIVIENDAS A LAS QUE NOS REFERIMOS
EN EL INFORME.
El principal objetivo de venta de las 350 viviendas destinada personal de trabajo del
propio complejo.
71
La estimación del personal de trabajo aproximado es de 750 puestos directos y mas
100 indirectos una vez finalizadas las dos fases, es obvio que en el entorno próximo ,no
encontremos el personal cualificado y especializado que en los puestos requiere, por
consecuencia el 50% del personal de trabajo para dichos puesto nos veamos en la
necesidad de contratarlos de cualquier punto o lugar de procedencia.
Por ese motivo y necesidad, es necesario una selección de acuerdo ha nuestra
política y criterios, buscando un perfil de la persona seleccionada para el puesto
requerido.
El primero y principal perfil que requerimos como oferta para el puesto de trabajo es:
en primer lugar que carezca de trabajo actualmente.
La segunda que no disponga de vivienda propia o que viva de alquiler.
Que reúna las condiciones y preparación para el puesto en concreto que se requiere.
Que mediante un periodo de prueba para ambos se llegue un acuerdo.
Contracción por tiempo indefinido.
Y por ultimo acepte en conformidad en la compra de la vivienda que se le ofrece
dentro de los precios estimados en la zona próximas al complejo, durante el periodo
de prueba, dicha vivienda sea en régimen de alquiler.
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